Pacht obchodního závodu

Pacht obchodního závodu

Ing. Pavla Strakošová

Popis operace:

Pacht závodu představuje staronový (prvorepublikový) název, který je právně od 1. 1. 2014 ošetřen OZ. Nahradil do té doby používaný nájem podniku, zastřešený od r. 2001 ObchZ. Předtím se nájem podniku řešil v rámci smluv, které představovaly kombinaci tzv. komplexního pronájmu a přechodu majetku, což bylo právně ošetřeno pouze zákonem o daních z příjmů a účetními předpisy, s ukončením smluv uzavřených do r. 2001 nejpozději do konce r. 2005. Na rozdíl od této povinnosti, podle platné právní normy, tj. OZ platí, že nájemní vztahy, které vznikly před 1. 1. 2014, se až do svého ukončení řídí právní úpravou, podle které vznikly, tj. ObchZ (se změnou názvu). To však nebrání tomu, aby se obchodní partneři dohodli, že se budou řídit ustanoveními OZ ode dne nabytí jeho účinnosti.

V případě pachtu závodu nejde o terminologický experiment ani staromilství, ale jde o regulérní terminus technicus používaný i v okolních vyspělých státech. Pojem pacht představuje totiž odlišení od běžného nájmu, pojmu, který se i nadále, ovšem v jiných souvislostech používá. U nájmu jde o právo cizí věc pouze užívat, kdežto u pachtu cizí věc nejen užíváme, ale sklízíme z ní i plody a užitky, které pro dočasného uživatele znamenají výnosy, jež si ponechává. Takže předmětem pachtu může být jen taková věc, která je schopná užitek a výnosy přinášet, o čemž u pachtu závodu není pochyb.

Pojem obchodní závod (v OZ zkráceně závod) se používá jak v terminologii OZ, tak v ZDP, jakož i v účetní terminologii. Obchodní závod je v OZ definován jako organizovaný soubor jmění, který podnikatel vytvořil a který z jeho vůle slouží k provozování jeho činnosti. Má se za to, že závod tvoří vše, co zpravidla slouží k jeho provozu. Přičemž jmění osoby tvoří souhrn jejího majetku a jejích dluhů; souhrn všeho, co osobě patří, tvoří její majetek. I nadále se závod považuje za věc hromadnou.

Pacht závodu se řídí obecnými ustanoveními k pachtu a speciálním ustanovením k pachtu závodu. Pokud ani to nestačí, lze si vypomoci právní úpravou nájmu.

 NahoruPachtovní smlouva

Pachtovní smlouvou se

• propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a

• pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci. Je-li pachtýřem osoba zapsaná ve veřejném rejstříku, nabývá právo k závodu zveřejněním informace (v Obchodním věstníku), že uložil doklad o pachtu závodu do sbírky listin. Jinak je smlouva neplatná. Není-li pachtýř zapsán do obchodního rejstříku, nabývá právo k závodu účinností smlouvy. I když k nabytí účinnosti pachtovní smlouvy se přímo ze zákona nevyžaduje její písemná podoba, jak vyplývá z textu k nabytí práva k závodu, je prakticky nezbytná.

Je-li předmětem pachtu závodu věc, která podléhá zápisu do veřejného seznamu (obvykle jde o katastr nemovitostí), může se zapsat do veřejného seznamu propachtovatelem, příp. pachtýřem (se souhlasem propachtovatele) také pachtovní právo.

Pachtýř užívá a požívá závod způsobem a v rozsahu, jaký je žádoucí k řádnému provozování obchodního závodu a není oprávněn bez předchozího ujednání měnit předmět činnosti provozovaný v propachtovaném závodě.

Pachtem závodu se z propachtovatele na pachtýře převádí vše, co souvisí s propachtovaným závodem, tj. majetek i dluhy, a to:

• dlouhodobý nehmotný a hmotný majetek,

• zásoby,

• pohledávky,

• dluhy k zaměstnancům,

• dluhy k obchodním partnerům.

Nedílnou součástí pachtovní smlouvy s přihlédnutím k podstatě pachtu, tj. pobírání užitků i výnosů, je ujednání výše pachtovného z obchodního závodu, jehož hlavní součástí je postupná finanční náhrada dlouhodobého majetku, je-li dohodnuto, že propachtovaný dlouhodobý majetek bude odepisovat pachtýř. Práva z průmyslového a jiného duševního vlastnictví, i když do nehmotného majetku propachtovatele patří, nelze převést na pachtýře, pokud to vylučuje smlouva, na základě které byla práva k nehmotnému majetku propachtovateli poskytnuta, příp. vylučuje-li to povaha takovéhoto práva. V ostatních případech, tj. váží-li se nehmotná práva přímo k propachtovanému závodu (nikoliv k osobě propachtovatele), vzniká pachtýři oprávnění užívat označení, know-how a předměty průmyslového vlastnictví se závodem související.

Ostatní složky majetku (vyjma dlouhodobého majetku) a dluhy jsou v rámci pachtu závodu řešeny samostatně, a to tak, že zásoby jsou předmětem prodeje, pohledávky jsou řešeny postoupením, dluhy, které souvisejí s činností závodu, a pachtýř o jejich existenci věděl nebo musel jejich existenci předpokládat, jsou rovněž předmětem přechodu na pachtýře. Obdobná situace je v případě práv a povinností z pracovněprávních vztahů, která přecházejí na přejímajícího zaměstnavatele (pachtýře) v plném rozsahu, neboť podle zákoníku práce se pacht závodu považuje za převod činnosti zaměstnavatele. Kolektivní smlouva musí být novým zaměstnavatelem akceptována po dobu její účinnosti, nejdéle však do konce následujícího kalendářního roku.

Z výše uvedeného plyne, že pachtýř se stává věřitelem pohledávek a dlužníkem dluhů, které s provozem propachtovaného závodu souvisí. O této skutečnosti musí propachtovatel bez zbytečného odkladu informovat všechny své dlužníky a věřitele. Ovšem pokud věřitel neudělí souhlas k převzetí dluhu pachtýřem, ručí za splnění dluhu i nadále propachtovatel. Přičemž věřitel, je-li pachtem zhoršena dobytnost jeho pohledávek, se může domáhat u soudu, aby rozhodl, že pacht závodu je vůči němu neúčinný. To platí pouze za předpokladu, uplatní-li věřitel své právo do jednoho měsíce ode dne, kdy se o pachtu dozvěděl, nejpozději však do tří měsíců ode dne účinnosti smlouvy o pachtu závodu.

Co se týče veřejnoprávních dluhů, např. k orgánům sociálního a zdravotního pojištění nebo ke státnímu rozpočtu, jež se váží k fyzické nebo právnické osobě propachtovatele, nelze je se závodem převádět a ručení s odpovědností za jejich úhradu je na propachtovateli.

Shrneme-li předchozí informace, pak pacht obchodního závodu představuje komplexní transakci, v rámci níž je část majetku propachtována (dlouhodobý hmotný a nehmotný majetek), na zbývající majetek a dluhy související s pachtem závodu se vztahuje (v závislosti na dohodě) povinnost jeho úplatného, případně bezúplatného převodu na pachtýře. I když přechod vlastnictví k zásobám už není zákonnou podmínkou nabytí účinnosti smlouvy o pachtu, realizuje se, s přihlédnutím k ZDP i účetním předpisům, jejich převod na pachtýře formou prodeje.

Obdobně se postupuje při zániku pachtu závodu, kdy se propachtovateli vrací propachtovaný dlouhodobý majetek a úplatně nebo bezúplatně se na něj převádí zásoby, pohledávky a dluhy, které k obchodnímu závodu patří. Z dluhů propachtovatel nabývá jen ty, o jejichž existenci věděl nebo je mohl rozumně předpokládat. Neudělil-li věřitel souhlas k převzetí dluhu propachtovatelem, ručí pachtýř za jeho splnění.

Co se týče pořízení zápisu o předání závodu, OZ nechává na vůli partnerů, zda zápis pořídí. Avšak z hlediska věrohodného účetního podchycení pachtu závodu není pochyb o nutnosti vyhotovení takovéhoto dokumentu, nejlépe podloženého inventarizací převáděného majetku a dluhů. Partneři podepisující smlouvu o pachtu se tak vyhnou zbytečným problémům kolem převáděného závodu i sporům druhu, že to či ono mohl pachtýř rozumně předpokládat.

Je-li smlouva o pachtu uzavřena na dobu neurčitou, lze ji vypovědět nejpozději 6 měsíců před uplynutím pachtovního roku, bez ohledu na to, zda jde o rok kalendářní či hospodářský.

 NahoruÚčetnictví a pacht obchodního závodu

Na rozdíl od OZ, účetní předpisy vyžadují jednoznačnou identifikaci majetku a dluhů přecházejících při pachtu závodu z propachtovatele na pachtýře.

Pokud je smluvně dohodnuto, že propachtovaný, tj. dlouhodobý majetek bude odepisovat pachtýř, převádí vlastník (propachtovatel) dlouhodobý majetek do dočasného užívání pachtýře. Tím je u pachtýře, který z užívání propachtovaného dlouhodobého majetku bude mít i požitky (výnosy), doložena existence základny nejen pro účtování odpisů, ale i pro jejich daňovou uplatnitelnost.

• Pokud je ve smlouvě o pachtu obchodního závodu dohodnuto, že propachtovaný dlouhodobý majetek bude odpisovat pachtýř, propachtovatel převede nehmotný a hmotný majetek přenechaný k požívání ze svého účetnictví a v zůstatkové ceně, tj. po odečtení dosavadních oprávek, jej zúčtuje přímo (nebo prostřednictvím účtu 069 – Jiný dlouhodobý finanční majetek) na vrub účtu 374 – Pohledávky z pachtu (rozv. pol. C.II.1.5.4.. Jiné pohledávky, C.II.2.4.6. Jiné pohledávky).

• Převody dlouhodobého hmotného a dlouhodobého nehmotného majetku se uskutečňují v zůstatkové ceně, ale ta by měla být rozdělena na účty majetku a účty oprávek a to z důvodu, aby se nezměnila pořizovací cena, resp. účetní ocenění dlouhodobého majetku. Stejným způsobem by mělo být postupováno po ukončení pachtu závodu, kdy se propachtovaný dlouhodobý hmotný a dlouhodobý nehmotný majetek vrací propachtovateli zpět.

• Jsou-li vytvořeny k propachtovanému dlouhodobému majetku opravné položky, zruší se ve prospěch těch nákladů, na jejichž vrub se účtovala jejich tvorba.

• Případný oceňovací rozdíl k nabytému majetku nebo goodwill vzniklý z dřívějších operací u propachtovatele, v době před uzavřením pachtovní smlouvy, bude-li se se závodem převádět na pachtýře, se rovněž zúčtuje v zůstatkové ceně na vrub účtu 374.

• Cenné papíry, pokud budou součástí propachtovaného obchodního závodu, přejdou v souladu se smluvním ujednáním a podle smluvního ujednání o nich bude účtováno.

• Pachtýř zúčtuje převzatý dlouhodobý majetek v jeho ocenění u propachtovatele, a to včetně případného oceňovacího rozdíl k nabytému majetku, resp. goodwillu, uvedeném ve smlouvě (tj. v zůstatkové ceně) ve prospěch účtu 474 – Dluhy z pachtu (rozv. pol. C.1.9.3. Jiné závazky, C.II.8.7. Jiné závazky) souvztažně s jednotlivými účty dlouhodobého majetku. Z hlediska zachování kontinuity ocenění takto převáděného majetku je vhodné účtovat u pachtýře zrcadlovitě, tzn. v původní pořizovací ceně (vlastních nákladech) se zachycením dosavadního opotřebení majetku u propachtovatele, a to ve prospěch oprávek. Rozdíl, tj. zůstatková cena představuje dluh z pachtu, který musí pachtýř v době trvání smlouvy o pachtu závodu postupně umořovat, tj. snižovat o jím zúčtované odpisy. Tak je z účetnictví pachtýře na první pohled patrné, jaká část majetku byla již odepsána u propachtovatele a jakou část bude postupně, v době trvání pachtovní smlouvy, odepisovat pachtýř. To však neznamená, že pachtýř musí odepisovat účetně stejně jako propachtovatel, neboť odpisový plán sestavený pachtýřem musí odpovídat jeho způsobu využití dlouhodobého majetku. Jiná situace je u daňových odpisů, kde musí být kontinuita jejich uplatnění v daňovém základu pachtýře zachována. Vzhledem ke skutečnosti, že pachtýř vykazuje majetek, který mu právně nepatří, pouze jej užívá, je nutno tuto skutečnost vyjádřit prostřednictvím analytických účtů dlouhodobého propachtovaného majetku.

• Umožní-li smlouva o pachtu obchodního závodu účtovat u pachtýře o oceňovacím rozdílu k nabytému majetku nebo goodwillu vytvořeném propachtovatelem před započetím pachtu obchodního závodu, částka odpisů k danému oceňovacímu rozdílu nebo goodwillu (do nákladů či do výnosů) bude korigovat účet příslušného dlouhodobého závazku (účet 474 – Dluhy z pachtu) u pachtýře a příslušné dlouhodobé pohledávky (účet 374 – Pohledávky z pachtu) u propachtovatele. Případný oceňovací rozdíl k nabytému majetku nebo goodwill vzniklý z dřívějších operací u propachtovatele, v době před uzavřením pachtovní smlouvy, bude-li se se závodem převádět na pachtýře, se rovněž zúčtuje v zůstatkové ceně na vrub účtu 374.

Významnou součástí smlouvy o pachtu obchodního závodu je pasáž týkající se úhrady pachtovného. Jeho podstatnou část by měla tvořit finanční náhrada za opotřebení dlouhodobého majetku, který se svolením propachtovatele, odepisuje pachtýř.

• Bude-li hrazené pachtovné vyšší než účetní odpisy, pak se celková částka pachtovného sjednaná ve smlouvě rozdělí na dvě složky, kde jedna bude odpovídat výši odpisů (popř. částce na budoucí koupi majetku) a druhá představuje běžné pachtovné. Účastníci smlouvy účtují tak, že:

  • pachtýř o celkové pachtovné sníží bankovní účet, přičemž o jeho část odpovídající jím zúčtovaných odpisů sníží svůj dluh z pachtu (účet 474) a rozdíl mezi pachtovným a nižšími odpisy zúčtuje jako náklad za poskytnutou službu (účet 518 – Ostatní služby);

  • propachtovatel zachytí celkový příjem z pachtovného na bankovní účet a o výši pachtovného, která odpovídá účetním odpisům u pachtýře, sníží svou pohledávku z pachtu (účet 374) a rozdíl, tj. zbývající část pachtovného, zúčtuje jako výnos (účet 665 – Výnosy z dlouhodobého finančního majetku).

• Bude-li hrazené pachtovné nižší než účetní odpisy, pak:

  • pachtýř o výši hrazeného…